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房屋买卖合同纠纷 案号:【2012】长民三终字第0056号

作者:朱灿洪 来源:找法网 更新日期:2013-03-12 13:58 浏览量:1073

 

                     房屋买卖合同纠纷      

、工作文书

民事上诉答辩状

答辩人 :长沙某某房地产咨询有限公司

住址:长沙市雨花区XX路XX号XX房

法定代表人:陈XX    职务:总经理

委托代理人:朱灿洪,湖南博鳌律师事务所

上诉人刘XX、刘X与被上诉人XX、答辩人房屋买卖合同纠纷一案,不服长沙市开福区人民法院(2011)开民一初字第890号民事判决提出上诉,现答辩人提出答辩如下:

一、上诉人用房屋产权复印件与买受人于2011220日签订了《房屋买卖合同》,买卖双方当事人在合同上签名,答辩人以中介的身份在合同上签名盖章。买受人梁英当日向答辩人交纳10 000元定金,上诉人于2011227日出具收条在答辩人处收取10 000元定金,并将房屋产权的原件提交于答辩人处保管。上诉人在一审答辩时承认:“双方在办理过户手续中,在房地产局查询资料时发现该房屋的产权证有瑕疵,需要进行公证,由于公证费用由谁承担的问题发生矛盾,故过户手续没有办成功。该房屋产权证所有人为两答辩人的母亲孙桂芬,房屋权证号为00166364.孙桂芬亦没有书面委托答辩人买房子,两答辨认的买卖行为已经超越了自己的权限,又加之孙桂芬和其他享有产权的人对买卖房屋有异议,两答辩人随即终止自己的越权行为,并告知被答辩人和郡安公司,房子不卖了。”

由此可见,房屋买卖合同已经成立,两上诉人系登记产权人孙桂芬的女儿,在签署合同出具了房屋产权证复印件,在收取定金时交付了房屋产权证的原件,并在办理过户手续过程中登记产权人即两上诉人的母亲孙桂芬和其他共有权人均一直知情,并还积极配合办理过户的证明材料,所有共有权人均未曾有异议,后来是因公证费用由谁承担共有权人之间发生矛盾,房屋过户手续没有办成。两上诉人是房屋共有人之二,房屋买受人有理由相信两上诉人取得了其他房屋共有人的代理权,根据《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”所以,两上诉人的行为对其他共有人构成表见代理,该房屋买卖合同合法有效,上诉人拒不履行合同是违约行为,应当依据合同约定承担违约责任,即向买受人双倍返还定金。

即使两上诉人没有代理权,根据《合同法》第四十八条规定 “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”无权代理的行为只是不对被代理人发生法律效力,责任由行为人承担,合同仍然有效;关于合同无效的问题,《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;()以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”除此之外情形均为有效。本案所涉《房屋买卖合同》并不符合上述法律规定的情形,所以本案房屋买卖合同不是无效合同,只是合同不能履行,不能履行的违约责任应当由两上诉人承担,即向买受人双倍返还定金。

所以,两上诉人主张房屋买卖合同无效的理由不能成立。

二、两上诉人与被上诉人梁英双方是房屋买卖合同关系,答辩人与两上诉人、被上诉人梁英之间是居间合同法律关系。两上诉人在合同成立并生效后,收取了被上诉人定金10 000元,后因两上诉人单方原因提出终止履行合同,构成了违约,根据《房屋买卖合同》第七条第2项“乙方违约不得向甲方索还定金,甲方违约,应双倍返还定金。未尽事宜,按照《合同法》所规定执行。”以及《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人名共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务,无权要求返还定金;收取定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”两上诉人作为收取定金的一方,不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。答辩人仅仅是上诉人与被上诉人梁英之间的居间人,只是促成合同的签订和交易的履行,在合同签订和履行中并无违约和过错,不应当承担民事法律责任。不仅如此,我还要提醒两上诉人注意:根据《房屋买卖合同》第七条第4项规定“甲、乙双方如有违约,由违约方向中介方支付全部中介费。”因此,答辩人有权向违约方即两上诉人收取中介费。本答辩人保留向上诉人追索中介费的权利。

即使两上诉人所主张的《房屋买卖合同》无效的理由成立,根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本答辩人作为中介方,没有取得财物,也没有过错,不应当承担任何民事责任。

所以,综上所述,恳请贵院驳回上诉人的上诉,维持原判。

此致

长沙市中级人民法院

                                       

   答辩人:长沙XX房地产咨询有限公司

                        2012215

、工作记录:

12012210日长沙XX房地产咨询有限公司二审咨询,并传真了相关资料。

22012211日接受委托,担任其作为被上诉人的二审的代理人。

32012214日书写上诉答辩状。

42012215日在长沙市中级人民法院参加庭审活动。

5201239日到中院领取判决书,我们作为第三人无需承担责任。

、心得体会:无论案件是否简单,都应该做好充分的准备,认真对待,对自己负责,对当事人负责。

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